Zaległości czynszowe? Tak wspólnoty i spółdzielnie ścigają dłużników

zaległości czynszowe

Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mają wiele narzędzi do ściągania wierzytelności. Mieszkańcowi, który regularnie nie opłaca czynszu, grozi nawet zlicytowanie mieszkania. Osób mających problemy z płatnością bieżących zobowiązań dla spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych nie brakuje.

Ogromne zadłużenia

Problem zadłużenia czynszowego to kłopot zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i mieszkańców płacących terminowo. Na koniec września 2022 roku łączne zadłużenie sięgnęło 194,5 mln zł, a kwota w ciągu roku wzrosła o 11 mln zł. Średnia czynszowa zaległość wynosi już prawie 24,4 tys. zł. Najwięcej winni są mieszkańcy Bydgoszczy i Warszawy.

Zdaniem ekspertów z BIG InfoMonitor nieterminowe lub całkowite zaniechane regulowania zobowiązań czynszowych stanowi obecnie jedno z poważniejszych wyzwań, z jakimi muszą mierzyć się spółdzielnie, wspólnoty oraz ogólnie administratorzy nieruchomości, którzy chcą wyegzekwować spłaty zadłużenia.

Choć problem z nienależytym regulowaniem opłat dotyczy głównie lokali socjalnych i komunalnych, dłużników nie brakuje też wśród najemców, właścicieli mieszkań własnościowych (spółdzielczych własnościowych). Skutki niepłacenia czynszu mogą być różne, w zależności od tego, jak długo i na jakie kwoty zalegamy z płatnościami.

Wezwanie do zapłaty

Próbą polubownego załatwienia sprawy jest przekazanie dłużnikowi wezwania do uregulowania należności przez samego wierzyciela: wspólnotę mieszkaniową, spółdzielnię itp., albo za pośrednictwem firmy windykacyjnej. Według BIG InfoMonitora pierwsze wezwanie do zapłaty skłania do działania nawet 67 proc. osób zadłużonych. Reagowanie dopiero wtedy, gdy lokatorowi czy właścicielowi uzbiera się kilka tysięcy złotych zaległości, może skutecznie utrudnić odzyskanie należności.

Jeżeli firma windykacyjna przesyła wezwanie do zapłaty, powinno ono dokładnie opisywać zaległą płatność, zawierać dane wierzyciela i szczegółową kwotę należności. Jeśli dłużnik ma wrażenie, że firma windykacyjna działa nieetycznie, może zgłosić ten fakt m.in. do rzecznika konsumentów (w gminie czy powiecie), Biura Rzecznika Finansowego lub Federacji Konsumentów.

Przedsądowe wezwanie do zapłaty

Gdy to nie pomoże, dłużnik najprawdopodobniej otrzyma ostatnie, o wiele poważniejsze ostrzeżenie. To przesądowe wezwanie do zapłaty. Jeśli dług nie zostanie uregulowany we wskazanym terminie, sprawa trafi do sądu. Dłużnik – w ciągu 14 dni – ma złożyć odwołanie do treści pisma.

Wpis do rejestru dłużników

Skierowanie sprawy do sądu to ostateczność, której zwykle chcą uniknąć i dłużnicy, i wierzyciele. Próbą zmotywowania dłużnika do zapłaty jest wpisanie go do Krajowego Rejestru Dłużników – jeśli zalega na minimum 200 zł przez co najmniej 30 dni. Skutkiem wpisania dłużnika do bazy KRD jest uniemożliwienie mu zaciągania kredytów i pożyczek, a nawet podpisania umowy z dostawcą usług telekomunikacyjnych bądź dokonywania zakupów na raty.

Telefon lub wizyta windykatora

Wizyta windykatora zwykle robi na dłużnikach większe wrażenie niż papierowe ponaglenie do zapłaty, dlatego spółdzielnie chętnie korzystają z tego rozwiązania. Czasami wystarczy tylko oficjalne pismo od takiej firmy windykacyjnej lub kancelarii prawnej, żeby osoba zadłużona wreszcie uregulowała należność za mieszkanie. 

Postępowanie sądowe i egzekucja komornicza

Jeśli mimo podjęcia różnych działań, dłużnik nadal nie płaci, sprawia trafia do sądu. Ten wydaje nakaz zapłaty, który zapoczątkowuje egzekucję komorniczą. Komornik może prowadzić czynności w dni robocze i soboty od 7 do 21 oraz w niedziele, porze nocnej albo dni świąteczne (za pozwoleniem prezesa sądu rejonowego właściwego ze względu na rejon działania komornika).

Eksmisja z mieszkania

Wstąpienie z dłużnikiem na drogę sądową często wiąże się z wypowiedzeniem mu umowy najmu albo – jeśli dobrowolnie nie opuści mieszkania – złożeniem do sądu pozwu o eksmisję.

Dłużnik ma prawo pozostać w zajmowanym lokalu do czasu, aż gmina nie przyzna mu mieszkania socjalnego. Jeśli takie mu nie przysługuje, ma prawo pozostać w dotychczasowym lokalu do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Za ten okres dłużnik ma obowiązek płacić właścicielowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości; o równowartości czynszu. Komornik nie może usunąć dłużnika na bruk, dlatego do eksmisji może przystąpić dopiero po spełnieniu wskazanych warunków.

Licytacja mieszkania dłużnika

W sytuacji, gdy dłużnikiem jest właściciel mieszkania, wspólnota ma prawo przeprowadzić przymusową sprzedaż jego nieruchomości. Ze względu na nieprecyzyjne przepisy to rozwiązanie, jak na razie, stosowane jest bardzo rzadko.

Upublicznienie danych dłużnika

Czasami zamiast lub w połączeniu z wpisem do KRD wspólnoty decydują się upublicznić dane osobowe dłużnika, wieszając na klatce schodowej kartkę wraz z nazwiskiem lokatora i sumą zadłużenia. Takie postępowanie jest niezgodne z przepisami o ochronie danych osobowych (RODO).

Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy członek wspólnoty ma prawo jednak kontrolować pracę jej zarządu. Można więc, przynajmniej w teorii, sprawdzić, kto i ile zalega wspólnocie. Mimo że sprawa budzi kontrowersje, niektórzy z prawników twierdzą, że nie narusza to przepisów o ochronie danych osobowych.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *