Każda poważniejsza transakcja wiąże się z podpisaniem umowy regulującej warunki, na jakich decydujemy się ją realizować. Jednym z jej elementów jest umowa przedwstępna. Czym jest, dlaczego warto ją spisać? Wyjaśniamy!
Spis treści
- Czym jest umowa przedwstępna?
- Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona
- Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?
- Jaka musi być treść umowy przedwstępnej?
- W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?
- Zabezpieczenie umowy przedwstępnej
- Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym
- Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym
- Czy umowa przedwstępna jest konieczna do zrealizowania transakcji?
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to umowa zobowiązująca jedno- lub obustronnie. Na jej mocy strona lub strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę z góry oznaczoną (umowę przyrzeczoną).
Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona
Umowa przedwstępna a zawarcie umowy przyrzeczonej różni się tym, że pierwsza z nich zobowiązuje jedynie do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości. Natomiast umowa przyrzeczona określa już w sposób ostateczny prawa i obowiązki stron, które prowadzą do osiągnięcia zamierzonego przez nie celu gospodarczego.
Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?
Przesłanką do zawarcia umowy przedwstępnej jest sytuacja, w której obie strony nie chcą lub nie mogą spełnić żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w danym momencie, jednak chcą dochodzić jej w przyszłości.
Umowę przedwstępną możemy spotkać najczęściej w umowach z dziedziny prawa:
- spadkowego (np. umowa o zrzeczenie się dziedziczenia),
- rodzinnego (umowa majątkowa małżeńska),
- rzeczowego (umowa o zarząd nieruchomości wspólnej),
- autorskiego i wynalazczego (umowa licencyjna),
- pracy (umowa o pracę),
- spółek (umowa spółki handlowej).
Jaka musi być treść umowy przedwstępnej?
Treść umowy przedwstępnej musi być sporządzona w relacji do treści umowy przyrzeczonej, którą zamierzamy podpisać w przyszłości. Należy w niej określić:
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- kwotę transakcji,
- datę i miejsce zawarcia umowy (co do dnia zawarcia umowy przedwstępnej),
- kwestię zadatkowania,
- umowne prawo odstąpienia,
- opis przedmiotu umowy,
- PESEL, serię i numer dowodu osobistego,
- wysokość kary umownej,
- podpisy stron umowy.
Te elementy określają ważność umowy przyrzeczonej.
W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?
Umowę przedwstępną, taką jak np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, można sporządzić w dowolnej formie – nawet w formie ustnej. Choć nie musi być spisana w obecności notariusza, to nadaje jej większej rangi. Notariusz jest bowiem zawodem zaufania publicznego. Postanowienia umowy przedwstępnej przedawniają się tak jak inne.
Zabezpieczenie umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna zazwyczaj zostaje zabezpieczona zaliczką lub zadatkiem. Zadatek to opcja, w której w sytuacji, jeśli umowa zostanie niedotrzymana z winy zadatkującego, sprzedawca ma prawo zachować pieniądze. Gdy postanowienia umowne nie zostaną wykonane z winy sprzedawcy, drugiej stronie będzie przysługiwał zwrot zadatku w podwójnej wysokości.
Zaliczka zaś to wcześniejsza spłata części pieniędzy za przedmiot umowy. W przypadku niedotrzymania warunków umowy zaliczka jest zwracana.
Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym
Gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie odpowiadającej planowanej umowie przyrzeczonej możliwe jest żądanie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli druga strona odmówi, możliwe jest wniesienie do sądu pozwu o zastąpienie oświadczenia jej woli wyrokiem. Jeżeli sąd przychyli się do stanowiska powoda, umowa dojdzie do skutku z chwilą uprawomocnienia się wyroku.
Uwaga! Możliwe jest żądanie zapłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek braku zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym
Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym jest umową zawartą w dowolnej formie innej (niższej) niż forma wymagana do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym jedyną sankcją grożącą z tytułu jej niewykonania jest konieczność zapłaty odszkodowania. W tym przypadku prawo nie dopuszcza doprowadzenia do przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.
Czy umowa przedwstępna jest konieczna do zrealizowania transakcji?
Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest konieczne, by kupić lub sprzedać nieruchomość. Mimo to wszyscy, którzy do nabycia mieszkania czy domu potrzebują kredytu hipotecznego, powinni wziąć ją pod uwagę dla własnego bezpieczeństwa. Poza tym bez tego dokumentu większość banków nie może przygotować oferty kredytowej. Banki wymagają umowy przedwstępnej jako potwierdzenia ceny transakcyjnej oraz lokalizacji nieruchomości.
Co więcej, jeśli kupujący z jakiejś przyczyny nie otrzyma kredytu właściciel nieruchomości oczekujący na sfinalizowanie sprzedaży może zachować zadatek otrzymany przy umowie przedwstępnej.
Miłosz Magrzyk
Jestem absolwentem Wyższej Szkoły Finansów i Zarządzania w Białymstoku, na kierunku ekonomia. Od kilku lat tworzę treści dla mediów online. Przygodę z dziennikarstwem rozpocząłem od pracy w lokalnym, miejskim portalu internetowym w Ostrowi Mazowieckiej – stolicy powiatu ostrowskiego na Mazowszu. Dziś piszę m.in. dla Bezprawnika.pl, Biotechnologii.pl i portalu Just Transiton Magazine. Wolny czas spędzam na przeglądaniu YouTube’a w poszukiwaniu ciekawostek o świecie zarówno dawnym, jak i współczesnym. Chętnie sięgam również po dobrą książkę – tak kryminał, jak i literaturę faktu.