Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia – poznaj wady i zalety obu rozwiązań

odwrócona hipoteka a renta dożywotnia dla seniora

Kilkudziesięcioletnia aktywność zawodowa w większości przypadków nie przekłada się na wymarzoną emeryturę. Mimo to seniorzy mają szereg sposobów, za pomocą których mogą poprawić domowy budżet. Czym są renta dożywotnia i hipoteka odwrócona? Z czego może skorzystać polski senior?

Czym jest hipoteka odwrócona?

Hipoteka odwrócona w modelu kredytowym to inaczej odwrócony kredyt hipoteczny. Teoretycznie może być on oferowany klientom, którzy chcieliby uzyskać regularną pomoc finansową. O kredyt tego rodzaju może starać się:

  • osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości, z przysługującym jej spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu lub prawem użytkowania wieczystego,
  • osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości,
  • osoba fizyczna, której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.

Wymieniona forma wspomagania domowych budżetów od dawna znana jest m.in. we Francji, Włoszech, Niemczech, Szwecji i na Węgrzech, jednak szczególnie dużym zainteresowaniem cieszy się w USA. Pomysł przyszedł też do nas. Jak wynika z danych Związku Banków Polskich, nawet około 80 procent seniorów w Kraju nad Wisłą ma na własność jakąś nieruchomość. Ten fakt w połączeniu z rosnącymi kosztami życia może przyczynić się do popularyzacji usługi w najbliższych latach.

Ustanowienie hipoteki przy zwykłym kredycie służy zabezpieczeniu jego spłaty, a przy hipotece odwróconej zapewnieniu przejęcia mieszkania, domu itp. przez bank (hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej).

Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny – co analizuje bank?

Bank, przed zawarciem z klientem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, ocenia stan historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stan prawny nieruchomości. Przy obliczaniu wysokości dodatku do emerytury bierze pod uwagę m.in. dane Głównego Urzędu Statystycznego. Chodzi o przeciętny dalszy okres trwania życia. Musi uwzględnić ryzyko ewentualnego spadku wartości mienia, a także długowieczności (osoba mająca odwrócony kredyt hipoteczny może żyć znacznie dłużej, niż wskazywałaby na to statystyka).

Dlaczego ten sposób finansowania jest określany jako odwrócony? Najkrócej rzecz ujmując: w przypadku zaciągania standardowego kredytu hipotecznego to klient pożycza od banku pieniądze, za które może kupić konkretną nieruchomość. Jest także zobowiązany zwrócić bankowi środki, które pożyczył, wraz z odsetkami.

Odwrócony kredyt hipoteczny działa całkiem inaczej. To bank płaci klientowi, a osoba, która otrzyma środki, może nimi dysponować w dowolny sposób. Kwota, którą senior regularnie dostaje od banku, jest podyktowana wartością rynkową majątku objętego umową. Opiera się na wycenie dokonanej przez rzeczoznawcę. Im więcej warta jest nieruchomość, tym korzystniej dla kredytobiorcy.

Odwrócony kredyt hipoteczny – co jeszcze trzeba wiedzieć?

Bank przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego standardowo w terminie do 14 dni jest zobowiązany dostarczyć klientowi wszelkie dane o ofercie. Formularz informacyjny może mieć postać papierową lub elektroniczną, zgodnie z wolą zamawiającego.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest umową kredytową, której może udzielić wyłącznie bank. Umowa zawarta z podmiotem niebędącym bankiem nie będzie umową o odwróconym kredycie hipotecznym. Tym samym ktoś, kto taką umowę zawrze, nie będzie mógł skorzystać z ochrony ustawowej.

Jest to o tyle istotne, że wiele podmiotów innych niż banki oferuje pożyczanie pieniędzy. Działalność banków jest zaś licencjonowana i kontrolowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Parabanki nie podlegają żadnej szczególnej kontroli i mogą zaprzestać działalności z dnia na dzień.

Ustawa stanowi dla kredytobiorcy ochronę także w innym zakresie, a mianowicie daje mu możliwość, bez podania przyczyny, wypowiedzenia umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia, a także spłacenia kredytu w dowolnym momencie (bank nie będzie wówczas pobierał żadnej prowizji).

W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego koszty remontu nieruchomości, jej ubezpieczenia itp. obciążają seniora.

Kiedy bank może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego?

Należy mieć na uwadze, że bank również może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego. Dojdzie do tego w sytuacji, gdy:

  • kredytobiorca przeniósł na osoby trzecie własność nieruchomości lub prawo stanowiące zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego bez zgody banku – w przypadku, kiedy w umowie odwróconego kredytu hipotecznego strony zastrzegły obowiązek niezbywania własności tej nieruchomości lub tego prawa bez zgody instytucji.
  • zostanie uznane, że wartość nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia znacznie spadła z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę.
  • została wszczęta egzekucja z nieruchomości lub z prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, przez innego wierzyciela niż ten bank – przy czym o istnieniu tej wierzytelności bank nie wiedział w dniu zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
  • kredytobiorca odmówi udzielenia bankowi upoważnienia – w przypadku, gdy nie ma wymaganego przez bank ubezpieczenia tej nieruchomości od zdarzeń losowych (w sytuacji niespełnienia obowiązku bank najpierw wzywa kredytobiorcę do jego dopełnienia i musi wyznaczyć na to termin nie krótszy niż 60 dni); bądź senior nie uiści w terminie podatków i obowiązkowych opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Okres wypowiedzenia przez bank umowy odwróconego kredytu hipotecznego wynosi 30 dni.

Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny a śmierć jednego z kredytobiorców

Sprawa komplikuje się, jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą. W przypadku jego śmierci prawo do przysługujących mu rat odwróconego kredytu hipotecznego przypada kredytobiorcom, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w prawie do nieruchomości. Wysokość rat jest proporcjonalna do wysokości nabytego przez nich udziału.

Odwrócony kredyt hipoteczny a upadłość banku

Z chwilą ogłoszenia upadłości banku umowa odwróconego kredytu hipotecznego zostaje rozwiązania. Ale tylko w zakresie niewykonanej części. Niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości banku syndyk składa do właściwego sądu wniosek o zmniejszenie sumy hipotecznej do kwoty odpowiadającej całkowitej kwocie do zapłaty (z zastrzeżeniem, że odsetki nalicza się do dnia ogłoszenia upadłości banku).

Czy hipoteka odwrócona w modelu kredytowym jest dostępna w Polsce?

Pomimo wprowadzenia w Polsce niemal dekadę temu ustawy dotyczącej odwróconego kredytu hipotecznego do tej pory żaden z działających w naszym kraju banków nie zdecydował się wdrożyć do swojej oferty tego typu usługi. Jako jedną z przyczyn zjawiska podaje się wciąż niedostateczne uregulowania prawne.

Czym jest renta dożywotnia?

Polscy seniorzy, którzy chcą podreperować stan domowego budżetu, mogą skorzystać z innej opcji: hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym.

Hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym to, inaczej mówiąc, renta dożywotnia. Oferują ją fundusze hipoteczne, a umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. Świadczenia z tytułu renty dożywotniej, jak sama nazwa wskazuje, wypłacane są do końca życia klienta. Podmioty, które oferują hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym, to m.in. Fundusz Hipoteczny Dom i Fundusz Hipoteczny Familia.

Kwestię umów o rentę dożywotnią regulują przepisy zawarte w „Kodeksie cywilnym”. Osoba chcąca skorzystać z renty dożywotniej musi zdawać sobie sprawę z tego, że różne instytucje mogą mieć trochę inne warunki, w ramach których będą ją oferować.

Renta dożywotnia – ile trzeba mieć lat?

Istotną różnicą w ofertach funduszy proponujących rentę dożywotnią jest wiek osoby, która może podpisać umowę. W przypadku jednych, tak jak przy odwróconym kredycie hipotecznym, senior musi mieć ukończone 60 lat. U innych do umowy o rentę dożywotnią kwalifikuje się dopiero ktoś, kto ukończył 65. rok życia.

Co jest wspólne między rentą dożywotnią a hipoteką odwróconą w modelu kredytowym?

Cechą wspólną pomiędzy hipoteką odwróconą w modelu kredytowym a hipoteką odwróconą w modelu sprzedażowym jest wypłata środków. Zarówno w jednej, jak i drugiej opcji klient otrzymuje pieniądze, którymi może dysponować zgodnie ze swoją wolą. Ani w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, ani renty dożywotniej nie jest analizowana zdolność kredytowa. Ważną różnicą jest jednak moment przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku renty dożywotniej senior od razu przekazuje własność nieruchomości swojemu świadczeniodawcy; zachowuje oczywiście prawo do dożywotniego zamieszkiwania w danym miejscu.

To, że klient od razu przekazuje nieruchomość na rzecz funduszu, ma kilka zalet. Wówczas świadczeniodawca jest zobowiązany dbać o nieruchomość, co wiąże się z pokrywaniem kosztów takich jak wydatki na remonty, ubezpieczenie czy zapłatę podatku od nieruchomości. Z racji tego, że użytkownikiem dożywotnim nieruchomości pozostaje senior, czynsz jest rozliczany co miesiąc z przysługującej mu renty. Należy pamiętać, że tych kwestii nie można w żaden sposób wykorzystywać – lokator jest zobowiązany utrzymać mieszkanie w nienagannym stanie.

W celu zachęcenia klientów do skorzystania z renty dożywotniej fundusze oferują dodatki, w postaci bezpłatnego pakietu porad prawnych czy pomocy medycznej w nagłych wypadkach. Niekiedy proponują kompleksowe zajęcie się sprawami pogrzebowymi i opieką nad grobem.

Kto pokrywa koszty wyceny nieruchomości?

W przypadku umowy o rentę dożywotnią najczęściej to fundusz pokrywa koszt usługi rzeczoznawcy majątkowego.

Renta dożywotnia a kredyt bądź pożyczka

Warto zaznaczyć, że fakt posiadania pożyczki czy kredytu hipotecznego nie wyklucza możliwości uzyskania renty dożywotniej. Osoba, która zawrze umowę o rentę dożywotnią, mieszkanie może wynajmować (do tego potrzebne jest jednak podpisanie umowy trójstronnej – pomiędzy klientem, najemcą i funduszem). Środki z najmu, pomniejszone o podatek dochodowy, trafią do seniora.

Renta dożywotnia a współwłaściciel nieruchomości

Czy senior może przystąpić do umowy o rentę dożywotnią, kiedy współwłaścicielem mieszkania jest np. jego dziecko? Jeśli w takim przypadku dziecko przystąpi do umowy wraz z rodzicem, nic nie stoi na przeszkodzie. Ponadto senior może zabezpieczyć interesy potomka, pozostawiając mu prawo do pierwokupu mieszkania.

Renta dożywotnia a obciążenie nieruchomości

Fundusze nie biorą pod uwagę tego, czy nieruchomość jest zadłużona, czy nie. Inaczej jest w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, którego nie można by uzyskać, gdyby nieruchomość była obciążona długami.

Waloryzacja renty dożywotniej i hipoteki odwróconej

Istotną różnicę pomiędzy rentą dożywotnią a odwróconym kredytem hipotecznym stanowi waloryzacja. Polega ona na zmianie nominalnej wartości pieniężnej wierzytelności lub płatności w celu utrzymania jej realnej wartości ekonomicznej na niezmienionym poziomie. Renta dożywotnia jest waloryzowana, natomiast rata odwróconego kredytu hipotecznego jest stała.

Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny a spadek

Jeśli spadkobiercom kredytobiorcy zależy na zatrzymaniu nieruchomości lub prawa, na którym ustanowiono zabezpieczenie kredytu, powinni w terminie 12 miesięcy od dnia jego zgonu spłacić cały kredyt wraz z odsetkami i kosztami dodatkowymi. Takie działanie jest możliwe, bowiem senior, który decyduje się na zawarcie umowy o odwróconym kredycie hipotecznym, pozostaje właścicielem nieruchomości aż do swojej śmierci. W przypadku renty dożywotniej nie jest to możliwe, gdyż osoba z niej korzystająca nie jest już właścicielem.

Jak wyliczana jest wysokość renty dożywotniej?

Wysokość renty dożywotniej wyliczana jest indywidualnie. Zależy od wielu czynników, takich jak m.in.: wartość tego, co ma zostać objęte umową, i wiek osoby, która zamierza podpisać dokument. Z reguły fundusze nie wymagają nawet informacji o stanie zdrowia klienta. Kwota, na którą zazwyczaj możemy liczyć, oscyluje wokół kilkuset złotych miesięcznie.

Przyjmuje się, że wartość zadłużenia w stosunku do ceny rynkowej mieszkania nie powinna przekroczyć 50 procent. W praktyce oznacza to, że suma pieniędzy, które senior otrzyma od momentu pobrania pierwszej raty do czasu pobrania raty ostatniej, będzie połową (często jest to o wiele mniej) wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem renty dożywotniej.

Do wstępnego wyliczenia wysokości renty dożywotniej można skorzystać z kalkulatorów dostępnych na stronach internetowych funduszy. Wystarczy zaznaczyć swoją płeć, wpisać wiek i szacowaną wartość mieszkania czy domu.

Czy od renty dożywotniej trzeba zapłacić podatek?

Klient nie płaci podatku od renty dożywotniej, jeżeli nieruchomość została nabyta co najmniej 5 lat przed zawarciem umowy z funduszem. W pozostałych przypadkach wymagana jest dodatkowa analiza sytuacji.

Czym trzeba kierować się przed podpisaniem umowy?

Jakiekolwiek działania związane z dysponowaniem majątkiem podejmujmy tak, by nie zostać bez dachu nad głową. W przypadku renty dożywotniej senior może obawiać się w szczególności 2 rzeczy – nieterminowej wypłaty świadczeń, a także konsekwencji upadłości firmy, która przejęła jego mieszkanie. Na szczęście odpowiednie zapisy chronią klienta przed skutkami bankructwa funduszu.

Do renty dożywotniej należy podchodzić z rozsądkiem. Nie wolno dać się zwieść chęcią uzyskania dodatkowych pieniędzy, nie patrząc na konsekwencje. Wiele osób nie czyta umów zbyt dokładnie, co często skutkuje nieszczęściem. Senior musi mieć świadomość, że nawet wtedy, gdy podpisze umowę o rentę dożywotnią, może ją rozwiązać w dowolnym momencie. Wiąże się to jednak ze zwrotem wszystkich otrzymanych świadczeń wraz z odsetkami i kosztami, które poniósł fundusz. Aby sobie nie zaszkodzić, przed podpisaniem umowy skonsultuj się z prawnikiem.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *