Masz mieszkanie na wynajem, ale obawiasz się problemów z lokatorami? Weź pod uwagę szczególną formę najmu dozwoloną przez polskie prawo. Sprawdź, czym jest najem okazjonalny oraz kiedy i jak z niego skorzystać. Poradnik.
Spis treści
- Najem okazjonalny a ochrona interesów właściciela mieszkania
- Najem okazjonalny – ustawa
- Najem okazjonalny – kto może, a kto nie może skorzystać?
- Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego a eksmisja
- Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?
- Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?
- Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu?
- Najem okazjonalny a podatek – ile wynosi i kto musi go zapłacić?
- Kto ponosi koszty umowy najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny a ochrona interesów właściciela mieszkania
Umowa najmu okazjonalnego jest jedną z form umowy, jaką właściciel nieruchomości może podpisać z wynajmującym. Ta instytucja regulowana przez polskie prawo w większym stopniu niż zwykła umowa najmu chroni interesy właściciela mieszkania, gdyż udostępnia mu szereg narzędzi pozwalających walczyć z nieuczciwymi lokatorami.
Najem okazjonalny – ustawa
Zasady funkcjonowania najmu okazjonalnego są regulowane przez przepisy. Szczegóły można znaleźć w Ustawie z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733).
Najem okazjonalny – kto może, a kto nie może skorzystać?
Najem okazjonalny, wprowadzony i uregulowany w Ustawie o ochronie lokatorów, dotyczy wyłącznie lokalu mieszkalnego i musi być zawarty w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Regulacji nie wolno stosować w przypadku:
- magazynów,
- punktów handlowo-usługowych,
- garaży,
- biur itp.
Właściciel wynajmowanego mieszkania musi być osobą fizyczną i nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z odpłatnym udostępnianiem lokali najemcom. Zawrzeć umowę najmu okazjonalnego można jedynie na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.
Tryb najmu okazjonalnego zobowiązuje najemców do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się eksmisji. To oznacza, że po rozwiązaniu bądź wygaśnięciu umowy właściciel w razie problemów związanych z opuszczeniem mieszkania przez lokatorów może rozpocząć wobec nich postępowanie egzekucyjne.
Dzięki temu, że w umowie najmu okazjonalnego i przed notariuszem najemca musi zadeklarować, że ma inne miejsce, w którym ewentualnie może zamieszkać w razie rozwiązania umowy, właściciel jest w stanie go eksmitować, nie czekając na prawo do lokalu zastępczego dla lokatora. Takiej możliwości, nawet jeśli najemca regularnie nie płaci czynszu, opłaty za wynajem itp., nie ma w przypadku zwykłej umowy najmu.
Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego a eksmisja
Do najemcy, który złamie warunki umowy, należy skierować pismo. W dokumencie zażądajmy, by w ciągu 7 dni opuścił on wynajmowany lokal. Jeśli tego nie zrobi, należy złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (czyli umowie najmu okazjonalnego). Przyjmuje się, że na odpowiedź z sądu nie powinniśmy czekać dłużej niż 3 dni. Jeśli jest pozytywna, zyskujemy prawo do uruchomienia przyspieszonej procedury uzyskania nakazu eksmisji.
Uwaga! W przypadku najmu okazjonalnego eksmisja może zostać przeprowadzona również wobec małoletnich, kobiet w ciąży i zimą.
Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Podstawowa umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać:
- oznaczenie stron umowy – wynajmującego oraz najemcę,
- wskazanie okresu trwania najmu,
- określenie czynszu najmu, terminu i sposobu jego płatności,
- podpisy stron.
Wynajmujący i najemca mogą określić w umowie także elementy dodatkowe, jak np.:
- możliwość przedterminowego wypowiedzenia najmu,
- kary umowne za niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków umownych przez którąkolwiek ze stron czy
- zasady odpowiedzialności za szkody wyrządzone w wynajmowanej nieruchomości.
Kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?
Niezależnie od wyżej wskazanych okoliczności, umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana w każdym czasie, za porozumieniem stron. Umowa w takim wypadku rozwiąże się z chwilą zawarcia porozumienia albo w dniu wskazanym w jego treści. Brak jest tu obligatoryjnych okresów wypowiedzenia.
Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu?
Zgodnie z obowiązującymi zasadami właściciel mieszkania powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania do 14 dnia od dnia rozpoczęcia najmu.
Najem okazjonalny a podatek – ile wynosi i kto musi go zapłacić?
Gdy chodzi o najem okazjonalny, podatek dochodowy należy odprowadzić w taki sam sposób, jak w przypadku tradycyjnej formy najmu. Stawka ryczałtu zależy od rocznych przychodów wynikających z najmu i wynosi odpowiednio 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki tej sumy.
Kto ponosi koszty umowy najmu okazjonalnego?
Ustawa nie reguluje tej kwestii. Z praktyki wynika jednak, że koszt ponosi właściciel nieruchomości (właściciel lokalu) ze względu na fakt, że ta forma umowy przede wszystkim zabezpiecza jego interesy. Wynajmujący musi też uregulować sprawy podatkowe.
Miłosz Magrzyk
Jestem absolwentem Wyższej Szkoły Finansów i Zarządzania w Białymstoku, na kierunku ekonomia. Od kilku lat tworzę treści dla mediów online. Przygodę z dziennikarstwem rozpocząłem od pracy w lokalnym, miejskim portalu internetowym w Ostrowi Mazowieckiej – stolicy powiatu ostrowskiego na Mazowszu. Dziś piszę m.in. dla Bezprawnika.pl, Biotechnologii.pl i portalu Just Transiton Magazine. Wolny czas spędzam na przeglądaniu YouTube’a w poszukiwaniu ciekawostek o świecie zarówno dawnym, jak i współczesnym. Chętnie sięgam również po dobrą książkę – tak kryminał, jak i literaturę faktu.